自如公寓和蛋殼公寓可能沒想到，“長租公寓海外上市第一股”可能會被名不見經傳的青客公寓搶了先。

10月8日上午，據外媒報道，青客公寓已正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，欲以發行ADS（美國存托股票）的形式，募資不超過1億美元。

《每日經濟新聞》記者注意到，相比于自如的5億~10億美元和蛋殼的6億~7億美元，青客公寓的募資金額并不大。經歷了爆雷危機后，今年的資本市場對長租公寓的態度略顯冷靜。在此背景下，誰率先上市，誰或許就能利用更充沛的資金搶占市場。

為什么是青客

青客法定代表人金光杰曾做律師時就開始做投資，創辦青客之初，就按照上市公司要求，確保企業下一步有人投資，他將這看作創業成功的秘訣之一。

房東東創始人全靂分析，青客引入摩根士丹利，對其赴美上市很有幫助，在美國資本市場，承銷商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不斷融資，虧損逐漸擴大，青客小步快走，融資金額不大。知情人士透露，青客創立后，保持每8-9個月融資一次的節奏，最近一筆風投是2018年4月，凱欣資本和大摩投資1億美元。即便此次赴美上市，融資規模也僅在1億美元左右。青客沒有一次性融資稀釋股權，金光杰直接持有30.3%股份，凱欣資本及其關聯實體總共持有28.1%，為最大機構投資人。紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“這樣的擴張路徑，相比鏈家、蛋殼更老道。”全靂透露，青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金貸，青客難免產生糾紛。不少號稱青客租客的賬號發帖投訴其存在裝修質量差、退租不退押金等問題。

全靂指出，青客的商業模式相對成熟。外界傳言，總資產20億，負債27億。虧損太大是上不了市的。

盈利悖論：搶跑IPO融資

青客招股書顯示，租客定位偏年輕，這與其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940間，均位于上海；截至2018年12月31日，青客覆蓋南京、蘇州、杭州等6座城市，共計91234間房源。增長主要來自二線城市。

2017年和2018年，青客公寓的營業收入5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%。從收入結構看，租賃收入分別占97.35%和89.55%；截至2019年6月30日，租賃收入在總營收的占比下降至88.29%，增值服務占比接近12%。

增值服務來自寬帶網絡、公共事務、青客優選以及房東或租戶賠償金。這不得不提青客大量運用的租金貸，不少租客反映，一般租期為1年，但青客會讓一些租客簽署26個月的租賃合同并辦理26個月分期貸款。否則租客無法享受“減免一個月房租、水費寬帶費”的優惠。

青客房源多數在偏遠區域。招股書透露，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金1149元。有投資人透露，算上裝修、購置家具等在內，一間房的開銷約在1.5萬元至2萬元，且轉租差價并不是很高，投資回報時間較長。

2017年及2018年，青客公寓凈虧損2.45億元和4.99億元。成立7年來，虧損總額更是達到了20億元。這樣的商業模式能否持續？

在搶時間，不上市就很有可能上不了了

據報道，蛋殼公寓計劃最快今年赴美上市，募資金額為6億~7億美元。據外媒IFR ASIA報道，自如正考慮于2020年在美國上市，可能會籌集5億~10億美元。如果自如和蛋殼搶先上市了，青客就很被動。

就長租公寓紛紛選擇赴美上市的原因，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜撰文稱，長租公寓屬于輕資產、重運營型和高成長型企業，境外資本市場的接受度更高、估值也較高。“企業尚處于不盈利狀態，而境外資本市場對于尚處于虧損階段但是前景看好的企業接受度要更好一些。”

記者梳理公開資料獲悉，從2018年到2019年8月底，26家長租公寓品牌折戟，僅2019年7月，就有6家長租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安萬巢、杭州安閑居、杭州速錦房產、南昌誠寓物業等。正如業內人士所言，長租公寓，洗牌時間會比較長，此時如有一家能成功上市，對行業有正面推動作用。

世界金融控股集團

世界金融控股集團（股票代碼WFHG），集團由眾多資本運作專家組成，創始團隊有20多年的輔導上市、并購重組、資本運作經驗。提供上市的整套服務(上市、轉板、投融資、資源整合、并購重組)。

可快速幫企業把無形資產知識產權變成有價值資產，把股權大幅提高並成為企業實繳資產，協助企業產業升級，漸進式上市輔導，幫助企業快速融資整合并購，做大做強快速上市!